房地产测量技术应用于规范管理.pdf

第 七 篇 房地产测量技术 应用与规范管理 第一章概述 第一节房地产测量的任务与作用 房地产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理，房地产 开发利用，征收税费，以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房 地产管理业务相结合的测量工作。普通测量学是研究地球表面上局部地区测绘工作的基 本理论、仪器和方法的科学；而房地产测量则是研究城市、县城、建制镇的建成区和建 成区以外的工矿企事业单位及其相毗连居民点的房地产测绘的基本理论、仪器和方法的 应用技术。房地产测量与城市地形测量、地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同， 内容和要求又有所不同。 一、房地产测量的任务 房地产测量的任务，主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界 线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。目的是要搞清楚房地产的 产权、使用权的范围、界线和面积，房屋建筑物的分布、座落的位置和形状，建筑物的 结构、层数和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情况等基础资料，为房地产的 产权和产籍管理、房地产的开发利用以及城镇的规划建设提供基础依据，促进房屋管 理、维修、保养和建设工作经济效益和社会效益的提高。归纳起来就是提供核发房 屋所有权证和土地使用权证的图件，建立产权、产籍档案等房地产管理基础资料；“为 房地产的产业管理测制分幅图、分丘图和分户图；为城镇住宅建设和旧城改造提供规 划设计所需的图纸资料。具体任务包括以下几项 （一）测制分幅图 分幅图是全面反映一个城镇的房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是分丘图 和分户图的基础，是全面掌握一个城镇的房屋建设、土地现状及变化情况的总图。 对于已有适用地形图的城镇，可以利用现有地形图，在这个基础上加测所需要的房 “ 第一章概述 地产内容就可以了。如若没有适用的现成地形图，则要重新做包括地形图在内的全部房 地产图内容。 （二）测制“三产”管理图卡 “三产”即产权、产业和产籍。产权是泛指所有权者对财产的占有、使用、收益和 处理，并排除他人干涉的权能。产业是指房地产经营管理部门所经营的财产、家底，它 涉及公房的产权来源依据，其内容有房屋结构、层次、设备和经常性的变动，要账实相 符，住户和租户一致。产籍则是指产业情况的登记和记载。 “三产”管理图卡包括房地产分丘平面图；“房地产分层分户平面图；房产 部门直管房屋图卡；房产部门直管土地图卡。这些资料正是加强城市房地产产权、产 业和产籍管理的基础，是核发房屋所有权证和土地使用权证的附图，也是房产部门进行 房地产业管理和评算租金的依据。 （三）房地产图的修测和补测 城镇的基本建设在不断发展，旧城的改造、新建、扩建、加层等增加的房屋和拆 除、焚毁等减少的房屋，在基本分幅图上都需要及时进行修测和补测。使原测制的房地 产图不断得到更新，以便保持房地产图、图卡和实地三者的一致，使房地产图永远保持 最好的使用价值，以适应房地产业不断发展的需要。 二、房地产测量的作用 由于房地产测量所获得与永久性标志相联系的房地产权属界址、土地位置、用地面 积、房地质量和数量等，都具有法律效力，载入权属证书，所以它是房地产产权发证和 土地税收的重要依据，拥有权属（法律上） 、财政（税收上）和城建规划三大基本功能。 它的主要作用可以归纳为如下几方面。 （一）管理方面 为了使城市房地产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇 房地产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房地产的权威、位置、质量、数 量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好地调配 使用房屋和土地，有计划地安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另 外，房地产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。 “ 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 （二）经济方面 房地产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的现状及变 化，清理公私各占有的房地产数量和面积，建立产权、产籍和产业管理的图册档案，统 计各类房屋的数量和比重等，提供了可靠的依据，亦为开展房地产经济理论研究提供了 重要基础。 房地产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供 了基础依据，确保各项税费的及时征收。 （三）法制方面 房地产图所表示的每户所有的房屋及使用土地的权属范围，是经过逐幢房屋清理产 权，逐块土地清理使用权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房地产 图作为核发房屋所有权与土地使用权证书中的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强 房地产管理、核定产权、颁发权证、保障房地产占有者和使用者的合法权益，加强社会 主义法制管理的重要依据。 第二节房地产图的成图方法及特点 房地产测量，是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘，其最终目的 是测制房地产图。 一、房地产图的成图方法 房地产图分为分幅图、分丘图和分户图三种。它可以是实测成图，也可以是编绘成 图。实测成图又可分为用平板仪测图和用航空摄影测量法测图，还可以用野外数据采集 机助成图。但是它们都必须遵守测绘工作的共同基本原则在布局上“由整体到局部” ； 在精度上“由高级到低级” ；在程序上“先控制后碎部” ，也就是先做控制测量，然后再 进行碎部测量。 （一）平板仪测图 平板仪测图是指用太平板仪或小平板仪配合皮尺量距测图，其作业程序如图 “ “ 所示。 第一章概述 图 “ “ 平板仪测图程序 （二）航测法测图 航测法测图可以采用精密立体测图仪、解析测图仪和立体坐标量测仪测图，其作业 程序如图 “ “ 所示。 （三）野外数据采集机助成图 野外数据采集可用全站型电子速测仪系统，也可用经纬仪配合光电测距仪系统，其 作业程序如图 “ “ 所示。 （四）编绘成图 在测区范围内已有相应可以利用的地形图和地籍图的情况下，则可利用这些已有的 资料进行编图。其作业程序如图 “ “ ） 5 5 7 95 （最大 5“） 8; 5 阜新区56467 87 34567 94; 天回区566“7 87 91537 8956 41 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 测区 名称 施测 年代 设计 精度 “ 点位精度检测间距精度检测 “，““，““，“ - - ;- - “ ） 6 -“9 - （; - - “ ） 设 ; - --7，则有 “ -“ （/ * 2） 式中7 为按坐标解析法根据房角点坐标测算房屋面积时房屋面积误差允许的限差， “-； “9为房角点或界址点的点位中误差，其数据决定于房角点或界址点的等级，取 规定的标准值，“； 7 为所测的房屋面积，“-。 ;， 为矩形房屋的两个边长，“。 国家标准房产测量规定中规定房屋用地界址点和房角点的精度分三级，即一 级 “96 3.3-“，二级 “96 3.3,“，三级 “9 6 3.3“。将以上的界址点和房角点的点 位中误差代入式（/ 4 * 4 2） ，可得用坐标解析法测算的面积误差限差，结果如下为 与量距法面积误差的精度等级相区别，以下凡涉及到坐标解析法所测面积的精度等级均 加“（） ” 。 （一）级房屋面积误差的限差 7 6 （“ 3.30 7） （二）级房屋面积误差的限差 7 6 （“ 3.3 7） （三）级房屋面积误差的限差 7 6 （“ 3.-3 7 } ） （/ 4 * 4 /） 式中7 为房屋面积误差的限差，“-； -/ 第三章房产面积测算 为房屋的面积，“。 现将坐标解析法与实地量距法所测常用面积的误差限差计算结果列于表 ’ 表 ’坐标解析法与实地量距法测算面积的限差比较 “ 房 屋 面 积 限 差 公 式 精度 等级 实地量距法测算房屋面积限差坐标解析法测算房屋面积限差 一二三（一）（二）（三） * , * - * , . .’,’-..// ..,,. /.’.’’., //.-’,’-’,,, . .-/.. ’/’.//-.’,,-’, //.’/. 从表 ’ 中可以看出，由于两种限差计算的模型不同，得出的结果和趋势均不 同。探讨一个既适合坐标解析法又适合实地量距法的面积误差限差公式，是今后需要研 究和解决的问题。 第四节房屋建筑面积测算的有关规定 一、房屋建筑面积测算规定的制定与修改 在制定 .’’. 年由国家测绘局发布的行业标准房产测量规范中有关房屋建筑面 积计算的规定时，我们收集了国家有关主管部门和各地方、各城市有关建筑面积计算的 规定。由于历史和地理条件的情况不同，当时我国各地方对房屋建筑面积测算的方法和 规定并不完全相同，南方与北方有差异，南方各城市之间也有许多不同之处，有的规定 还有相当长的历史。要改变一个地方的传统规定难度很大，但建设部的有关领导决心统 一全国房屋建筑面积测算的规定。制定房产测量规范国家行业标准为实现这一目标 提供了一个机会，为了实现这一目标，制定出一个适用于全国的“房屋建筑面积测算规 定” 。编写组经过分析与研究，决定以“国家经委 .’- 年 .. 月 . 日（-）经基设字 /- 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 号关于建筑面积计算规则 ”为基础，逐条逐句加以分析和讨论，做了一些补充和修 改，形成了行业标准房产测量规范中关于房屋建筑面积测算的技术标准。这个标准 的服务目标，当时侧重于面向产权产籍管理和房屋登记中的面积测算，这一部分是当时 编写组工作中的一个焦点，也是在编制原来的行业标准房产测量规范工作中，花的 时间最多、分歧意见最多、讨论最激烈、反复修改次数最多的内容之一。 由于建设部房地产行政主管部门的重视，对行业标准房产测量规范的大力宣传 和贯彻，行业标准房产测量规范得到了全面的实施，““ 年建设部又以建房 〔““〕 号文出台了“商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） ” ，对商 品房销售面积的计算与分摊，提出了一些具体的方法与规定。 在国家标准房产测量规范实施以前，全国各地的房地产主管部门和房地产测绘 机构对房屋面积的测算都已统一执行了行业标准房产测量规范的规定；在认识和思 想上，基本得到了统一，都以行业标准房产测量规范的规定作为准则和标准，但由 于原行业标准房产测量规范规定得比较原则，有的条文不够明确，所以在一些具体 做法上，各地也有一些差异。 老的行业标准房产测量规范从 ““ 年发布实施以来，通过近 年的实践，我 们积累了许多有益的经验，也发现了一些问题。根据各大中城市房地产测绘与管理部门 反馈的意见，这次在制定国家标准房产测量规范中，对某些内容又做了调整与修 改，具体补充和修改的条款见表 ’ 表 ’ 国家标准房产测量规范和行业标准 房产测量规范对建筑面积测算规定比较 序号 年国家标准房产测量规范 ““ 年行业标准房产 测量规范 增加了房屋产权面积和房屋使用面积的有关内容和规定 （**’，**） 无 增加了计算建筑面积的必要条件“⋯⋯具备有上盖，结构牢 固，层高 *, 以上（含 *,）的永久性建筑”（**） 无 ’ ⋯⋯门厅，大厅内的回廊部分，层高在 *, 以上的，全算 建筑面积（**-） ⋯⋯门厅，大厅内的回廊部 分，全算面积。（***.） ⋯⋯房屋天面上，属永久性建筑，层高在 *, 以上的，楼 梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 *, 以上 的部位，按其外围水平投影全算建筑面积（**/） 突出房屋屋面，有围护结构 的楼梯间、水箱间、电梯间， 按围护结构外围投影全算建 筑面积（***0） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 建筑面积（**0） 室外楼梯按各层投影面积计 算建筑面积（***1） ’ 第三章房产面积测算 序号“““ 年国家标准房产测量规范 年行业标准房产 测量规范 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积 （’’） 同上（’’’*） ⋯⋯两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影 面积计算建筑面积（’’） 无 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算 建筑面积（’’,） 与房屋相连的⋯架空通廊按 水平投影面积的一半计算建 筑面积（’’’-） 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一 半计算建筑面积（’’.） 算一半建筑面积（’’’-） “房屋间无上盖的架空通廊不算面积（’’/0） 算一半建筑面积（’’’-） 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建 筑面积（’’0） 无 ⋯⋯装饰性的玻璃幕墙、⋯无柱雨蓬等不计算建筑面积 （’’/1） 无 / 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算 全部建筑面积（’’2） 车站、码 头 的 车 棚、货 棚、 站台等不计算建筑面积 （’’/’） 3 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的按其 上盖水平投影面积的一半计算建筑面积（’’1） 同上（’’/’） 4 有伸缩缝的房屋，若与室内相通的，伸缩缝全部计算建筑面 积（’’5） 无 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积（’’/6）无 挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影计算全部建筑面积 （’’7） 封闭式阳台按其外围投影面 积全部计算建筑面积 （’’’,） 未封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一 半计算建筑面积（’’0） 凸阳台按其投影面积的一半 计算建筑面积（’’’0） / 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 序号“““ 年国家标准房产测量规范 年行业标准房产 测量规范 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；建筑物内的操作 平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台；骑楼， 过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架桥、 高架路等桥面和路面为顶盖建造的房屋；活动房屋、临时房 屋、简易房屋等均不计算建筑面积（’） *） ） 无 由于房屋建筑面积的测算规定是一个很敏感、并为人们普遍所关心的问题，尤其是 产权面积，涉及到千家万户产权人的切身利益，容易引发矛盾和纠纷，在修改有关规定 时，我们编写组的同志都比较谨慎，都认为应保持规定的稳定和连续性，所以变化不是 很大。有些修改尚未完全到位，还有待条件成熟以后进一步完善。 根据建设部建住房〔“““〕 号文“关于认真贯彻执行房产测量规范加强房 产测绘管理的通知” ，国家标准房产测量规范从 “““ 年 月 日实施以后，原有关 房屋面积测算的规定与国家标准房产测量规范相矛盾的以国家标准房产测量规 范为准；另一方面，由于国家标准房产测量规范的规定是面向全国，规定都比较 原则，有的规定也可能规定得不太明确，各城市都会根据国家标准房产测量规范的 原则和各地的实际情况制定本城市的房屋面积测算细则或补充规定。因此，加强对 国家标准房产测量规范中有关规定的研究和理解就显得很重要，这也是准确地贯彻 实施国家标准房产测量规范的关键。现就国家标准房产测量规范中有关建筑面 积测算规则的分析和理解概述如下。 二、计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件 根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下 普遍性的条件 （）应具有上盖； （）应有围护物； （’）结构牢固，属永久性的建筑物； （,）层高在 “- 或 “- 以上； （.）可作为人民生产或生活的场所。 其中层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距 离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平 台面都不应包括隔热层的高度。 国家标准房产测量规范中所指房屋层高 “- 以上的计算建筑面积，都包括 “- 本身，其含意是层高在 “- 或 “- 以上的计算建筑面积。 ’’/ 第三章房产面积测算 三、计算全部建筑面积的范围 （）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总 和计算。 这里说明房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两 层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于 ““ 也只能按一层计算建筑面积。层高低于 ““ 的房屋都不能计算建筑面积。 （“）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 ““ 以上部位计 算建筑面积。 梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护 结构、永久性的、层高不低于 ““ 的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间， 或供停放检修，升降电梯用的房间。 夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上 下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层， 即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。不论是结构层还是 技术层，只要其层高不低于 ““ 都可以计算建筑面积，凡层高低于 ““ 的部位，均 不应计算建筑面积。 （）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面 积。 这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。 门厅、大厅内的回廊部分，层高在 ““ 以上的按其水平投影面积计算。房屋内的 门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准房产测量规范中规定的通道、门 厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于 ““ 多少， 均按一层计算建筑面积，而层高低于 ““ 的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑 面积。 门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回 廊。这一部分凡层高不低于 ““ 的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的 厅，如其层高在 ““ 和 ““ 以上部位仍应计算建筑面积。 （’）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算 建筑面积。 楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道；电梯是指房屋各层间垂直上下的电动 交通通道；提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是 指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如上下水管、 暖气管、电缆、通讯线等）上下集中通过的井道。 由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟 随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面 ’ 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 积。 房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。 房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算，地平线以下为地下室，按负层数计 算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于 “ 的计算自然层数； 层高在 “ 以上的架空层也计算自然层数。 有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准房产测量规范没有明确界定其含 义；国家标准住宅设计规范对地下室和半地下室有以下术语和解释，可供参考 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者；半地下室是 指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下 室。 当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下 室，也不算半地下室。 假层、附层（夹层） 、插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间， 水箱间等不计层数。 由于现代房屋设计的多样化、楼梯、电梯等井道到达的部位不同，有的直达地下室 各层，有的服务于不同类型的楼层，服务对象和使用功能也不相同，因此在对这些共有 建筑面积进行认定和测算时，还是应根据实际情况予以确定。 （）房屋天面上，属永久性建筑，层高在 “ 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房 及斜面结构屋顶高度在 “ 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 以上所指层高在 “ 以上是指层高在 “ 或 “ 以上的房屋。 天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。 房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进 行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物。 房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物。 电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。 斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储 存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高达到“ 的部位计算房 屋建筑面积。 上述规定包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、水箱间、电梯机房，以及斜面屋 顶的房屋。 上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑 面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到 “ 的部位计算房屋的建筑面积， 以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。 （）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于 “，按楼房处理。 阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。封闭阳台 按其外围水平投影计算面积，不封闭的阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。封 ’ 第三章房产面积测算 闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作 围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。 （）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、 有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。 当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶 盖。 室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。 （“）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投 影面积计算。 此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、 墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。 此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。 （）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空 通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一 样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。架空通廊的层高低于 ’ 的也不计算建筑面积。 （）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 ’ 以上的，按其外墙（不包 括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。 防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离 层。 保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力，外墙的 厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压 的双重作用。 上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算按上 口，即以地上部分的墙体为准计算。 （）有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱 称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，它 主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在 主墙体以内的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。 门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。这个上盖可以是独 立的顶盖，也可能是房间或挑廊的底板，或挑楼或阳台的底板，也可以是屋檐。门廊和 门斗的层高不低于 ’。 门斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备 * 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 的独立的与顶盖相连的墙体。 门廊和门斗都是进出大门的主要通道。 独立柱和单排柱的门廊，应按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。 无柱或无围护结构或围护结构残缺的都不计算建筑面积。 （“）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算。 这里所指的玻璃幕墙，是指这一部分的房屋没有砖石等结构的外墙体，而是以玻璃 幕墙直接作为房屋的外墙体。 （）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 这里所指的柱是指承重的结构柱。装饰性的柱、非承重柱，以及柱的装饰性部分应 除外，不能据以计算房屋的建筑面积。 这些车棚、货棚的层高不应低于 ““，低于 ““ 的部位，不应计算建筑面积。 独立柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。 （’）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 ““ 部位的外围水平面积计算。 这里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊脚做架空层的房屋。吊脚是指利 用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加 上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修 有底板，就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于 ““ 的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为 架空防潮之用时，则可以不计算建筑面积。 （）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，为使相邻两建筑物分离 而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而 危害建筑物出现拱裂。 上述规定也适用于沉降缝，伸缩缝与沉降缝统称变形缝。 沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载 力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现 裂缝。 国家标准房产测量规定规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能 否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。 因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通， 具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。 四、计算一半建筑面积的范围 （）与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一 半计算。 第三章房产面积测算 走廊是房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。 与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是自备的专制顶盖。 顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊，称檐廊；顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板 构成，底层无柱走廊，也是檐廊。 有和房屋相连的顶盖，有永久性的牢固的围护结构的檐廊，按围护结构外围的水平 投影面积的一半计算建筑面积。 檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊。 有围护结构的檐廊还应是房屋进出的通道，或作为生产或生活的场所，层高不低于 “，才计算建筑面积。 没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活都无法使用的，或层高低于 “ 的，均 不宜计算建筑面积。 （）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 未封闭的阳台、挑廊都应该有永久性的、结构牢固的围护结构，且层高不低于 “。围护结构还应有一定的高度。阳台与挑廊都必须具有顶盖，并且与室内相通。 其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延 伸或自备顶盖。 （）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面 积的一半计算。 单排柱是指排列成一行的柱。 （）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。 该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。 （’）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 不封闭的架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于 “ 的，并有结构牢 固的围护物。 五、不计算建筑面积的范围 （）层高小于 “ 以下的夹层、插层、技术层和层高小于 “ 的地下室和半地 下室。 为统一标准，所有层高低于 “ 以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水 箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。这 也是作为人民生产和生活空间的最基本的需求。 （）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨蓬等。 构件是组成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里指的是突出房屋墙面的 梁、柱等构件。 配件是组成房屋的零件或部件，这里指的是突出房屋墙面的部件，例如砖和瓦等部 * 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 件。 装饰柱是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱，承重柱是指对房屋起承重作用的结 构柱。承重柱有时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或承重柱，以及承重柱的装饰性部 分的认定，以设计图纸为准。 装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。 垛是指房屋墙上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墙面的砖、瓦以及水泥构 件。 勒脚是位于房屋外墙面下部，突出房屋外墙面的，为保护墙基和墙体的、防水浸 蚀、防腐蚀的、附在房屋外墙面下端的表面构筑层，它由砖或混凝土或三合土等材料构 成。不是所有房屋都有勒脚。 台阶在这里是指室外台阶，室外台阶是房屋的铺助设施，不单独计算建筑面积。 室外台阶是房屋室内外地面联系的过渡构件，是根据室内外地面之间的高差而设置 的。 无柱雨蓬，这里指的是无柱的，位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。顶 盖一般由混凝土构件（板）构成，与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接，顶盖的下方无承 重柱或承重墙支撑，顶盖下方可能是房屋的进出口或人行通道，没有围护结构或围护 物。 （）房屋之间无上盖的架空通廊。 这里还应包括无上盖的挑廊。 （“）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 房屋的天面是指房屋屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也 称天台。 挑台是指挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。 这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖的花园和游泳池。 （）建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。 这些平台是指安置于建筑物内部的，供操作、上料、安放物品用的平台。这些平台 的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。 （）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 这里指的是骑楼或过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷的那一部分。 （）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。 这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥 面，或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。 但有些地方，在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，没有利用引桥、高架桥、 高架路、路面作为顶盖，而自备顶盖的房屋，不在此条规定之列。 （）活动房屋，临时房屋，简易房屋。 不是永久性的房屋都不应计算建筑面积。 （’）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 ’ 第三章房产面积测算 （“）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。 第五节共有建筑面积 一、可以分摊的共有建筑面积 （）共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯） 、提物井； （）共有的楼梯间、电梯间； （）为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室； （）为本幢服务的公共用房、管理用房； （）共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗； （’）共有的电梯机房、水箱间、避险间； （）共有的室外楼梯； （）共有的地下室、半地下室； （*）公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面 积。 二、不应分摊的建筑面积 （）作为人防工程的建筑面积； （）独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚； （）为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房； （）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物； （）用作公共事业的市政建设的建筑物。 三、共有面积的处理原则 （）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； （）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 四、共有面积的所有权与使用权 房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。 “ 第七篇房地产测量技术应用与规范管理 五、共有建筑面积的分类与确认 根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类 （）全幢共有共用的建筑面积指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建 筑面积由全幢进行分摊。 （“）功能区共有共用的建筑面积指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积， 例如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。 这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。 （）层共有建筑面积由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共 有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生 间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。 如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必 要对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接 求得各套的分摊面积。 对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或 三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建 筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。 对共有建筑面积分摊的认定，建议填写认定表，认定表格式见表 。 表 共有建筑面积分摊认定表 幢号丘号房产分区号房产区号 座落 房屋类别房屋产别房屋结构层数 建成年代总建筑面积总分摊面积总分摊系统 序号层号共有建筑面积名称共有面积分摊办法备注 申报单位年月日代表认定单位年月日认定人 第三章房产面积测算 第六节套面积计算与共有建筑面积的分摊 一、套面积计算与共有建筑面积分摊、计算公式的代号 面积； 共有面积，为本单元自己原有的共有建筑面积； “ 分摊面积，为上一级分摊给本单元的分摊面积； “ “ “，为某一单元原有的共有面积与上一级分摊给本单元分摊面积之和； 幢； 功能区； 层； ’ 套； 分摊系数；“为幢的分摊系数；为功能区的分摊系数；为层的分摊系 数；为第 层的分摊系数； 序号；例 为第 功能区； *