朗诗地产-工程样板先行-操作指引.pdf

成都地产公司 工程样板先行操作指引 编号LSDC-CDYY-ZY002 版号A/0 （2019） 页码第1页 共7页 成都地产公司工程样板先行操作指引 编制部门运营管理部 编制 刘 伟 日期 2019-06-15 审核 徐新柱 日期 2019-07-05 批准 毛江军 日期 2019-07-31 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2019 年 6.月 已修订为 1.3 版 根据朗诗绿色地产工程质量管控办法 及公司管理决定进行相应更新 袁胜军 徐新柱 毛江军 成都地产公司 工程样板先行操作指引 编号LSDC-CDYY-ZY002 版号A/0 （2019） 页码第2页 共7页 一 目的 通过实行样板引路制度，对工程质量做到事前控制、统一标准，为大面积施工提供指导， 并作为验收依据之一，使工程样板能起到指导施工、提升工程品质，最终提升客户满意度和公 司形象。 为了规范成都地产公司各项目工程样板先行的管理行为，特别是对质量通病防治、装修做 法、防渗漏节点做法进行明确，运营管理部制定本操作指引。 二 适用范围 适用于成都地产公司出品的所有开发项目。 三 术语及定义 3.1 材料样板 施工前对于所有甲供、乙供主要材料由项目工程部组织项目设计、成本、采购、监理等相 关人员对用于建筑单体、 景观铺装等材料进行确认和封样。 所有材料样品应由参加人共同签认， 并将封样封存于样品室中。 3.2 工艺工法样板（施工样板） 在施工过程当中，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺的做法， 包 括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、水电安装等重点部位，在每一道 工序前，应对该工序进行相应的方案论证，根据确定的方案实施的现场实体，作为指导同类工 序大面积施工的标准。 3.3 实体样板 指住宅套内、楼内公共部位按照毛坯或装修交付标准实施的样板工程。 四 职责说明 4.1 运营管理部 4.1.1 负责本细则的编制和修订，指导本细则的执行。 4.1.2 参与重要材料样板、工序工法样板的确认、验收。 4.1.3 负责对各项目的工程样板实施情况进行抽查。 4.1.4 负责对项目部进行技术支持、检查及监督实施。 4.1.5 负责收集整理各项目的优秀施工样板，形成标准并在公司内部推行。 4.1.6 抽查工程样板使用的材料和设备。 4.1.7 参与交房样板间的验收。 4.2 项目部 4.2.1 项目部是项目工程样板先行实施的责任部门。 成都地产公司 工程样板先行操作指引 编号LSDC-CDYY-ZY002 版号A/0 （2019） 页码第3页 共7页 4.2.2 负责确定项目样板清单，编制项目样板先行的实施计划和具体要求，组织相关工作 的实施，对项目样板先行工作进行全面控制。 4.2.3 负责对总分包单位报送的样板工程实施方案进行审批。 4.2.4 召开工程会议，对总分包单位、监理单位相关人员进行交底，推动工程样板的全面 开展。 4.2.5 负责对总包、分包单位使用的材料、设备进行验收并与封样进行比对和核定。 4.2.6 负责组织或参加委托监理单位进行组织的样板工程验收工作， 按照规范、 设计图纸、 合同及交付标准对样板工程进行验收。 4.2.7 负责对监理单位、施工单位执行施工样板先行工作完成情况进行评估，对大面积施 工时执行样板工程标准情况进行管控。 4.2.8 及时向运营管理部反馈工程样板执行情况，并结合执行情况提供合理化建议。 4.3 设计部 4.3.1 设计部对涉及设计效果类的样板进行确认，如门窗、石材、墙地砖、涂料等。 4.3.2 设计部对涉及设计效果类的，由设计部提供设计样板，由项目部寻找施工样板后设 计部确认。 4.3.3 设计部应参与设计效果类、交付类工艺样板、实体样板的确认，并对样板所使用材 料的型号、材质、颜色等进行确认。 4.4 客服部 4.4.1 客服部对涉及设计效果类、 交付类的实体样板， 需随同设计部确认样板时一并参与， 确认是否与交付标准一致。 4.5 营销部 4.5.1 营销部对涉及设计效果类、 交付类的实体样板， 需随同设计部确认样板时一并参与， 确认是否与销售标准一致。 五 样板制度的要求及实施要点 5.1 样板先行的一般要求 5.1.1 所有在建、待建项目，都必须按照本操作指引要求开展样板引路工作。对于严格执 行样板先行制度，受到朗诗绿色地产/第三检查单位/运营管理部认可的，对项目部成员给予表 扬，或专业评级晋升优先推荐。对执行样板先行制度不力的，给予批评或通报批评处理，又或 专业评级晋升不推荐。 5.1.2 各类样板的实施完成时间应早于大面积施工前 7-30 天。 实体样板的验收流程为 项 目部组织完成自检合格后，根据样板分级审批办法规定，确定参与部门及人员，并以邮件形式 成都地产公司 工程样板先行操作指引 编号LSDC-CDYY-ZY002 版号A/0 （2019） 页码第4页 共7页 通知相关部门人员集体参加并验收。精装修样板开始时间为标准层拆除第一层开始，30 天内 完成。毛坯样板开始时间为主体结构拆除达到 1/3 总层数开始（多层、别墅封顶后开始） ，30 天内完成。 5.1.3 样板实施形式主要为实物样板。对于实物样板的确有难度的，经监理及工项目程 部书面同意，可以实施图片样板。 5.1.4 材料样板必须在样板确认单配置文字说明， 体现出样板名称、 规格型号、 技术要求、 质量标准。 5.1.5 工序工法样板选择应在同一套或同一楼层，在不同的部位分别做此工艺及各个不同 工序的样板展示。 如 抹灰工程应能同时看到各道工序灰饼墙面、 外门窗口、 甩浆拉毛、 挂网布设、外门窗洞口断面、墙面抹灰打底、阳角护角甩茬、抹灰成活的样板；同时各样板边 上用文字明确说明操作要求及质量标准。 5.1.6 工序工法样板制作应具有代表性，能反映此工序要求的关键性特点。如外保温不 能直接做在一个不能体现关键性部位操作要求的大面墙上， 应尽量选择在连接窗户和拐角的墙 面上，让其能体现窗户和拐角节点的要求和操作工序。 5.1.7 工序工法样板工程按照本操作指引实施且验收合格后，后续展开大面积施工质量标 准不应低于样板工程。 5.1.8 工序样板实施前应明确责任单位、责任人，确定工艺标准、工序要求及质量标准， 做好技术交底工作，工序样板实施完成应由总包、监理、项目部、运营管理部进行验收确认。 5.1.9 样板验收资料包括隐蔽验收资料、工序交接资料、停歇点检查资料等。各类样板定 板、确认及封样资料应留存待查（图纸、图片可以以电子文档形式保留） ；施工工序及成品可 以保留实物或者必须拆除时以照片或影像资料留存。 5.1.10 样板工程验收由项目工程经理负责组织，施工单位、监理单位、项目部相应专业工 程师必须参加，设计、销售、客服、物业等部门以及设计单位参与精装修、外立面、景观样板 工程验收。 5.1.11 对于建筑单体工序样板，优先选择在工地现场入口处设置工法样板墙，便于对进场 班组及时进行技术交底，真正起到明确标准，指导施工的作用。 5.2 材料样板（材料封样）范围 5.2.1 防水及保温防水卷材、防水涂料、保温板及网格布、防水保护聚苯板等。 5.2.2 门窗及栏杆进户门、单元门、防火门、百叶、栏杆、楼梯扶手、门窗（包括发泡、 密封胶、五金件等） 。 5.2.3 涂料及石材内外墙涂料、乳胶漆、金属漆、石材（含挂件、主次龙骨、化学锚栓、 成都地产公司 工程样板先行操作指引 编号LSDC-CDYY-ZY002 版号A/0 （2019） 页码第5页 共7页 结构胶、密封胶） 。 5.2.4 墙地砖、屋面砖、植草砖、广场砖等。 5.2.5 水电安装材料。 5.2.5.1 管道PPR 管及配件、波纹管、镀锌管、UPVC 排水管及管件、雨水斗、地漏等。 5.2.5.2 电线、电缆、PVC 电管及配件。 5.2.5.3 开关、插座、多媒体箱、弱电插口、开关箱。 5.2.5.4 灯具户内外照明灯、射灯、庭院灯、草坪灯、防爆灯等。 5.2.5.5 消防器材灭火器、消火栓、水嘴水袋、自喷头、手报、接合器、烟感、温感、 钢管、正压风口、防火阀、保温材料。 5.2.6 其它材料信报箱、标识牌等。 5.3 工艺样板（施工过程样板） 5.3.1 主体结构样板施工缝清理、对拉螺杆设置、天棚盘管铺设工序样板、钢筋保护层 及支架设置、模板支设及加固样板、节点支设方法、吊模、楼梯支模，管线预留预埋、混凝土 成品保护措施。主体结构样板应尽量选取在标准层施工的首层。 5.3.2 砌筑及二次结构样板砌筑及二次结构样板应在标准层选一层或一套户型内，精装 修项目要将所有户型样板全部施工完成，且能够将下列节点全部反映。 5.3.2.1 砼反坎接触面处理样板、支模样板、拆模后砼外观样板。 5.3.2.2 砌墙底部实心砖或砼反坎、灰缝样板、顶部斜砌样板、门窗洞口边预留实心砖 或实心砖砌筑样板。 5.3.2.3 构造柱钢筋绑扎样板（含拉墙筋） 、支模样板、马牙槎样板、簸箕口支模样板、 构造柱成型样板。 5.3.2.4 窗台样板支模、窗台成型、先做窗台再砌上部墙体。 5.3.2.5 其它节点线盒孔节点、预留线盒或门窗过梁、消火栓洞口样板、临时通道洞口 样板。 5.3.2.6 砌筑及二次结构样板应与营销合同附图核对，并与预测面积核对。 5.3.3 抹灰相关工序样板混凝土毛化处理、墙体不同材质交接处局部补强措施、砌体中 剔槽预埋管线及嵌缝处理、基层处理、施工洞及对拉螺栓洞封堵、粘贴耐碱网格布或挂镀锌钢 丝网、护角、灰饼及面层抹灰、窗台泛水、窗顶滴水或老鹰嘴样板。 5.3.4 防水施工样板分为地下室和地上两部分，地下室任选一部位，地上尽量选在一层 楼内完成如下样板防水涂料厚度、螺杆洞处理、防水附加层、基层处理、阴阳角及倒圆角处 理、地下室钢套管、穿楼板洞吊洞、墙上脚手洞封堵、门窗发泡及塞缝等。 成都地产公司 工程样板先行操作指引 编号LSDC-CDYY-ZY002 版号A/0 （2019） 页码第6页 共7页 5.3.5 外窗安装样板在同一楼层选取不同窗型打样，包括附框安装（如有） 、外窗口 防水涂膜（如有） 、窗隙填塞收口、发泡剂填缝、外窗口打胶。 5.3.6 遮阳卷帘安装样板（如有） 罩壳轨道及皮带盒等定位、与门窗外墙完成面相对位 置关系、相应部件安装工序、相应封口打胶处理。 5.3.7 水、电、暖安装工程样板选一套或同一楼层内，与砌体样板一同实施，包括上 水安装、下水安装、地暖安装、雨水安装样板展示（不低于一个作业面） ；强电、弱电户内箱 安装、布线展示、开关插座底盒预埋、面板展示。 5.3.8 屋面样板要求能清晰显示找平层、保温层、防水层等的施工顺序，外墙保温粘贴 的方式及屋面女儿墙节点的做法。 5.4 实体样板（装修或毛坯样板） 5.4.1 套内整体样板各分包队伍实施范围内每种装修风格实施一套套内整体样板间。 5.4.2 套内分项样板如果限于条件不能实施套内整体样板间，则必须按照下述各项实施 套内分项样板。 5.4.3 平面吊顶J 版局部吊顶、辐射板系统吊顶，不得小于一个房间。 5.4.4 墙面贴涂 贴砖、 石材、 墙纸， 刷涂料， 每类饰面材料样板分别不得小于一整面墙， 要求样板墙包括阴阳角线，优先选带门或窗的墙面，且应包括与其它材料的交接线。 5.4.5 地面铺装铺瓷砖、石材、木地板龙骨、毛地板、地板，每类铺装材料样板不得少 于一个房间，含踢脚线、过门石（或过门砖、过门线条） 。 5.4.6 室内橱浴柜、 橱卫洁具电器、 收纳柜、 进户及户内门等视大面展开前实施安装样板。 5.4.7 单元出入口和首层大堂选择一个单元出入口和一个首层大堂。 5.4.8 公共走道和楼、电梯厅选择一个单元的标准楼层的整个公共走道和楼、电梯厅。 5.5 外立面样板实施要求 每类外立面装修材料 （如石材、 瓷砖、 涂料） 都应实施装修样板， 每类样板范围不宜小于 高度为一层，宽度为一个开间，样板区内尚应包含有 （1）外窗洞口； （2）如饰面为几种材料 搭配时，应包括交接面或交接带； （3）装饰线条或阴阳角线条； （4）外墙勾缝及饰面材料色 泽； （5）外遮阳、太阳能热水器、雨落水管与外墙的关系。装饰面下有外保温层时，应先实施 外保温层。底层与装饰面层之间的粘结层（或固定件）纳入外立面装修样板工程管理范围。 5.6 景观样板实施要求 5.6.1 中心景观区硬质铺装 中心景观区硬质铺装面积不得小于 10 平方米，且应包括至少 两种主要铺装材料及其交接面。留存打样照片作为效果封样依据。 5.6.2 园区道路样板每一种类型（如石材、砖、水泥）的园区道路各做一段样板，其宽 成都地产公司 工程样板先行操作指引 编号LSDC-CDYY-ZY002 版号A/0 （2019） 页码第7页 共7页 度为整幅路宽、长度不小于 5 米，包括路牙，优先实施转弯路段，若市政管井必须位于路中， 则须含管井。留存打样照片作为效果封样依据。 5.6.3 软景、种植土层的工法展示及微地形塑造。草坪、地被、灌木、乔木的混栽样板区 （栽植面积不得小于 20 平方米） ，同时应体现出后期养护、维护的相关措施（如水堰、苗木 支撑） 。 六 支持性文件 本规定执行过程中所涉及的相关标准依据现行国家及地方相关规范、 标准及朗诗绿色地产 颁布的现行相关标准和细则。 七 使用指导 本指引为成都地产公司保密资料，未经允许，严禁擅自复印。成都地产公司项目根据自身 项目特点在管理过程中严格遵照此指引执行。 后期本指引将根据行业及公司最新要求进行修订 及补充。 八 版本 成都地产公司工程样板先行操作指引1.3 版自 2019 年 8 月 1 日正式实施。 九 解释权 成都地产公司工程样板先行操作指引的解释权归属成都地产公司运营管理部。 十 表单及附件 附件 1材料样板（施工样板）封样单 附件 2工序工艺样板验收确认单 附件 3实体样板验收确认单 附件 4样板分级审批表 附件 5施工样板验收确认单