土地估价专业知识大纲.pdf

1 土地土地估价估价专业知识专业知识大纲大纲 前前 言言 为指导土地估价从业人员学习土地估价专业知识， 中国土地估价师与土地登 记代理人协会组织专家编写了土地估价专业知识大纲 。 本大纲分四篇，共十五部分。其中，第一篇为土地制度法规政策，包括土地 基础知识、土地管理知识、土地估价行业管理；第二篇为土地估价专业基础，包 括国土空间规划、土地开发经营、建筑物与工程造价及机器设备评估、经济与金 融知识、会计、统计与税收知识、不动产权籍调查；第三篇为土地估价理论与方 法，包括地价理论、土地估价基础、土地估价方法；第四篇为土地估价实务与案 例，包括宗地估价实务、土地分等定级与公示地价体系建设实务、城市地价动态 监测与征地区片综合地价评估实务。附录包括有关法律、法规和规范性文件，技 术规程和标准，行业管理与自律文件等。 本大纲分为学习目的、范围和基本要求，便于土地估价从业人员系统掌握土 地估价专业知识的内容和要求。 中国土地估价师与土地登记代理人协会 2020 年 6 月 2 目录目录 第一篇土地制度法规政策.............................................................................................................1 第一部分土地基础知识.........................................................................................................1 一、土地的概念.........................................................................................................1 二、土地与自然资源................................................................................................ 1 三、土地的分类.........................................................................................................2 四、土地实体及特征................................................................................................ 4 五、土地权利.............................................................................................................4 六、土地法律与政策................................................................................................ 5 第二部分土地管理知识.........................................................................................................6 一、土地管理概念.................................................................................................... 6 二、土地调查与监测................................................................................................ 7 三、不动产登记.........................................................................................................7 四、自然资源所有者权益管理................................................................................ 9 五、建设用地供应与监管........................................................................................ 9 六、土地市场交易监管...........................................................................................11 七、地价管理...........................................................................................................12 八、国土空间规划管理.......................................................................................... 13 九、土地用途管制与征地管理..............................................................................13 十、国土空间综合整治与生态修复......................................................................14 十一、耕地保护.......................................................................................................14 十二、土地督察.......................................................................................................15 十三、土地执法监察.............................................................................................. 15 第三部分土地估价行业管理.............................................................................................. 16 第二篇土地估价专业基础...........................................................................................................18 第四部分国土空间规划.......................................................................................................18 第五部分土地开发经营.......................................................................................................18 一、土地开发...........................................................................................................18 二、土地储备...........................................................................................................19 三、房地产开发.......................................................................................................19 第六部分建筑物与工程造价及机器设备评估..................................................................21 一、房屋建筑工程基础.......................................................................................... 21 二、建筑物估价.......................................................................................................22 三、其他定着物估价.............................................................................................. 22 四、工程造价...........................................................................................................23 五、机器设备评估.................................................................................................. 24 第七部分经济与金融知识.................................................................................................. 25 3 一、经济学基础.......................................................................................................25 二、金融基础...........................................................................................................26 三、保险基础...........................................................................................................26 四、证券基础...........................................................................................................27 五、信托基础...........................................................................................................28 第八部分会计、统计与税收知识...................................................................................... 28 一、会计知识...........................................................................................................28 二、统计知识...........................................................................................................29 三、税收基础...........................................................................................................30 四、土地税收...........................................................................................................31 五、房产税收...........................................................................................................32 六、其他相关税收.................................................................................................. 32 第九部分不动产权籍调查.................................................................................................. 33 一、权籍调查基础知识.......................................................................................... 33 二、权籍总调查.......................................................................................................33 三、日常权籍调查.................................................................................................. 35 四、土地勘测定界.................................................................................................. 36 第三篇土地估价理论与方法.......................................................................................................37 第十部分地价理论...............................................................................................................37 一、土地价格...........................................................................................................37 二、土地价格影响因素.......................................................................................... 37 三、地租理论...........................................................................................................38 四、区位理论...........................................................................................................38 五、土地报酬递减规律.......................................................................................... 39 六、土地市场理论.................................................................................................. 39 第十一部分土地估价基础.................................................................................................. 40 一、土地估价...........................................................................................................40 二、土地估价原则.................................................................................................. 40 第十二部分土地估价方法.................................................................................................. 40 一、市场比较法.......................................................................................................41 二、收益还原法.......................................................................................................42 三、成本逼近法.......................................................................................................44 四、剩余法...............................................................................................................45 五、公示地价系数修正法...................................................................................... 46 第四篇土地估价实务与案例.......................................................................................................49 第十三部分宗地估价实务.................................................................................................. 49 一、宗地估价程序.................................................................................................. 49 二、宗地估价业务受理.......................................................................................... 49 4 三、宗地估价基本事项确定的内容......................................................................49 四、土地价格定义的界定...................................................................................... 50 五、宗地估价对象资料收集..................................................................................50 六、宗地估价现场勘察.......................................................................................... 50 七、土地市场调查与分析...................................................................................... 51 八、土地估价案例及相关标准的调查..................................................................51 九、土地估价方法选择.......................................................................................... 52 十、宗地估价结果分析与确定..............................................................................52 十一、土地估价报告撰写...................................................................................... 53 十二、土地估价报告审核...................................................................................... 53 十三、不同目的的土地估价..................................................................................54 十四、不同用途的土地估价..................................................................................55 十五、不同土地权利估价...................................................................................... 55 第十四部分土地分等定级与公示地价体系建设实务......................................................56 一、土地分等...........................................................................................................56 二、土地定级...........................................................................................................56 三、基准地价评估.................................................................................................. 57 四、城镇商业用地路线价评估..............................................................................58 五、标定地价...........................................................................................................58 第十五部分城市地价动态监测与征地区片综合地价评估实务......................................58 一、城市地价动态监测.......................................................................................... 59 二、征地区片综合地价评估..................................................................................59 附录...................................................................................................................................................60 一、有关法律、法规和规范性文件......................................................................60 二、技术规程和标准.............................................................................................. 66 三、行业管理与自律文件...................................................................................... 67 1 第一篇土地制度法规政策 第一部分土地基础知识 一、土地的概念 （一）学习目的 理解与掌握土地的内涵、基本特征及类型。 （二）范围 1.土地的内涵 2.土地的特性 （1）土地的自然特性 （2）土地的经济特性 （3）土地的产权特性 3.土地的功能 4.我国土地资源的特点 （三）基本要求 掌握土地的内涵，土地的特性； 熟悉土地的功能； 了解我国土地资源的特点。 二、土地与自然资源 （一）学习目的 认识与了解自然资源。 （二）范围 1.自然资源的概念 2.自然资源的主要类型 3.土地与自然资源的关系 4.我国自然资源的基本情况与分布特征 （三）基本要求 掌握自然资源的概念及类型； 熟悉土地与自然资源的关系； 了解我国自然资源的基本情况与分布特征。 2 三、土地的分类 （一）学习目的 理解与掌握土地类型及其特点。 （二）范围 1.土地利用的基本类型 （1）耕地 1）水田 2）水浇地 3）旱地 （2）园地 1）果园 2）茶园 3）橡胶园 4）其他园地 （3）林地 1）乔木林地 2）竹林地 3）红树林地 4）森林沼泽 5）灌木林地 6）灌丛林地 7）其他林地 （4）草地 1）天然牧草地 2）沼泽草地 3）人工牧草地 4）其他草地 （5）商服用地 1）零售商业用地 2）批发市场用地 3）餐饮用地 4）旅馆用地 5）商务金融用地 6）娱乐用地 7）其他商服用地 （6）工矿仓储用地 1）工业用地 2）采矿用地 3）盐田 4）仓储用地 （7）住宅用地 1）城镇住宅用地 3 2）农村宅基地 （8）公共管理与公共服务用地 1）机关团体用地 2）新闻出版用地 3）教育用地 4）科研用地 5）医疗卫生用地 6）社会福利用地 7）文化设施用地 8）体育用地 9）公共设施用地 10）公园与绿地 （9）特殊用地 1）军事设施用地 2）使领馆用地 3）监教场所用地 4）宗教用地 5）殡葬用地 6）风景名胜设施用地 （10）交通运输用地 1）铁路用地 2）轨道交通用地 3）公路用地 4）城镇村道路用地 5）交通服务场站用地 6）农村道路 7）机场用地 8）港口码头用地 9）管道运输用地 （11）水域及水利设施用地 1）河流水面 2）湖泊水面 3）水库水面 4）坑塘水面 5）沿海滩涂 6）内陆滩涂 7）沟渠 8）沼泽地 9）水工建筑用地 10）冰川及永久积雪 （12）其他土地 1）空闲地 2）设施农用地 3）田坎 4 4）盐碱地 5）沙地 6）裸土地 7）裸岩石砾地 2.主要类型土地的特征 （1）商服用地的特征 （2）住宅用地的特征 （3）工矿仓储用地的特征 （4）公共管理与公共服务用地的特征 （5）交通运输用地的特征 （6）农用地（耕地、园地、林地、草地）的特征 3.我国主要类型土地的利用 （三）基本要求 掌握土地的基本类型及我国土地的分类； 熟悉主要类型土地的特征； 了解我国主要类型土地的利用。 四、土地实体及特征 （一）学习目的 理解与掌握土地实体及特征。 （二）范围 1.土地实体的构成 2.土壤类型及特征 3.地质条件及特征 4.土地基础设施类型及特征 5.主要地上定着物类型及特征 6.地下空间及特征 7.土地污染类型及特征 8.土地灾害类型及特征 （三）基本要求 掌握土地实体的构成、土壤类型、地质条件类型、土地基础设施类型； 熟悉不同类型土地基础设施特征、主要地上定着物类型及特征、地下空间及特征； 了解不同类型土壤特征、不同类型地质条件特征、土地污染类型及特征、土地灾害类 型及特征。 五、土地权利 （一）学习目的 理解与掌握土地产权。 5 （二）范围 1.土地权利的内涵 2.土地权利的类型 3.我国土地所有权 （1）土地所有权的权能及规定 （2）国有土地所有权的权能及规定 （3）集体土地所有权的权能及规定 4.我国土地用益物权 （1）国有建设用地使用权的权能及规定 （2）集体建设用地使用权的权能及规定 （3）承包土地所有权、承包权、经营权的权能及规定 （3）宅基地使用权的权能及规定 （4）地役权的权能及规定 5.我国土地担保物权 （1）不同土地抵押权的权能及规定 （2）土地质权的含义 6.主要国家和地区的土地制度 （1）美国 （2）英国 （3）德国 （4）日本 （5）中国香港 （6）中国台湾 （三）基本要求 掌握土地产权的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型； 熟悉我国土地所有权、用益物权和担保物权的权利及规定； 了解主要国家和地区的土地制度。 六、土地法律与政策 （一）学习目的 掌握与了解土地法律与政策方面基本知识。 （二）范围 1.法律与土地法律的概念 2.土地法律关系 3.土地法律的主要类型 4.土地政策的概念 5.土地政策的主要类型 （三）基本要求 掌握土地法律与政策的概念； 6 熟悉土地法律关系，土地法律与政策的主要类型； 了解土地政策与法律的区别与联系。 第二部分土地管理知识 一、土地管理概念 （一）学习目的 理解与掌握土地管理基本概念、基本内容。 （二）范围 1.土地管理的内涵 （1）土地管理的目的 （2）土地管理的性质 （3）土地管理的职能 （4）土地管理的方法 2.土地管理的任务 （1）维护土地权益 （2）保护土地资源 （3）合理利用土地 （4）规范土地利用行为 （5）健全土地管理制度 3.土地管理的原则 （1）依法管理原则 （2）统一管理原则 （3）维护社会主义土地公有制原则 （4）充分合理利用和保护土地原则 4.土地管理的主要内容 （1）土地法规与政策的制定 （2）土地调查与监测 （3）不动产登记 （4）自然资源资产权益管理 （5）土地开发利用管理 （6）土地市场监管 （7）地价管理 （8）国土空间规划 （9）土地用途管制与征地管理 （10）国土空间综合整治与生态修复 （11）耕地保护 （12）土地执法监察 （13）国家土地督察 5.我国土地管理机构设置的演变与现状 6.土地管理与可持续发展、生态文明建设的关系 7.新中国成立以来我国土地管理的演变 7 （三）基本要求 掌握土地管理的内涵，土地管理的目的； 熟悉我国土地管理的任务、内容、原则； 了解 土地管理与可持续发展、 生态文明建设的关系， 新中国成立以来土地管理的演变、 土地管理机构的设置。 二、土地调查与监测 （一）学习目的 理解与掌握土地调查与监测的内容、方法与技术。 （二）范围 1.土地调查的概念 2.土地调查的类型 （1）全国土地调查 （2）土地变更调查 （3）土地专项调查 3.土地监测的概念与类型 4.土地评价的类型与方法 5.自然资源调查监测评价制度 （三）基本要求 掌握土地调查、监测、评价的概念； 熟悉土地调查、监测、评价的类型、内容与方法； 了解自然资源调查监测评价制度。 三、不动产登记 （一）学习目的 理解与掌握不动产登记的基本概念和内容体系。 （二）范围 1.不动产登记的概念 （1）土地 （2）海域 （3）房屋、林木等定着物 （4）其他需统一登记的自然资源 2.不动产登记的范围 （1）集体土地所有权 （2）房屋等建筑物、构筑物所有权 （3）森林、林木所有权 （4）耕地、林地、草地等土地承包经营权 8 （5）建设用地使用权 （6）宅基地使用权 （7）海域使用权 （8）地役权 （9）抵押权 （10）法律规定需要登记的其他不动产权利 3.不动产登记簿 （1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （3）涉及不动产权利限制、提示的事项； （4）其他相关事项。 4.不动产登记类型 （1）不动产首次登记 （2）变更登记 （3）转移登记 （4）注销登记 （5）更正登记 （6）异议登记 （7）预告登记 （8）查封登记等 5.不动产登记程序 6.地籍概念 7.地籍分类 （1）按功能分类税收地籍、产权地籍、多用途地籍（现代地籍） （2）按建立时序分类初始地籍、日常地籍 （3）按所记载的对象分类城镇地籍、农村地籍 （4）按表现形式分类常规地籍、数字地籍 8.地籍管理概念与原则 （1）地籍管理的定义 （2）地籍管理的核心 （3）地籍管理原则 9.我国地籍管理的内容 （1）土地调查 （2）土地登记 （3）土地登记信息公开查询 （4）土地权利制度建设 （5）权属争议调处 1）土地权属争议的类型 2）土地权属争议调处的受理范围和管辖 3）土地权属争议调处的程序 （6）土地统计 1）土地统计概念 2）土地统计的对象 3）土地统计的任务 9 （7）地籍信息系统管理 10.地籍管理的任务 11.地籍与不动产登记档案管理的基本要求 12.我国地籍的产生和历史发展 （三）基本要求 掌握地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容； 熟悉不动产登记，地籍管理的任务，地籍与不动产登记档案管理的基本要求； 了解我国地籍的产生和历史发展